一口に農地と言っても、転用できるかどうかは、農地の種類によって大きく条件が異なります。
農用地として定められている区域や、集団的に存在する農地など、良好な営農条件を備えている農地は、原則として転用が認められません。
１． 都市計画法に基づく、市街化区域と市街化調整区域
都市計画法により、都市計画が設定されている地域では、市街化区域や市街化調整区域に区分されることが、一般的です。
住みやすい都市づくりのため、積極的に街づくりをする市街化区域と、農林漁業用の地域として街づくりを抑制する市街化調整区域に分けています。
市街化区域は、すでに市街地化している区域と、おおむね10年以内に優先的に市街化される地域です。
一般的には、市街化調整区域にある農地は、転用が認められません。
一方、市街地の区域内や市街地化が見込まれる区域内にある農地については、転用を許可することができるとされています。
～転用の条件：市街化区域にある農地～
２． 農地に関する一般的な基準
土地の効率的な利用を確保する観点から、転用の可否が判断される際の「一般基準」があります。
具体的には、農地を確実に転用すると認められない場合や、周辺農地の営農条件に支障を生じる恐れがあると認められる場合などには、転用は認められません。
～転用の条件：確実に転用し、周辺農地に影響を及ぼさない～
３． 農地法に基づく農地区分と転用の可否
区分と転用の可否について、おおまかな考え方は以下のとおりです。
なお、農地区分の判断については、1筆ごとに行われる権利の移転（売買）や権利の設定（貸借等の契約）に合わせ、１筆ごとに行われます。
（１）農用地区域内農地
市町村が定める農業振興地域整備計画において、農用地区域に指定された区域内の農地です。
これに該当すると、農用地として利用すべき区域として位置づけられるため、原則的に転用は認められません。
～農振農用地区域の農地は、転用不可～
（２）第１種農地
集団農地（おおむね１０ヘクタール以上の集団のうちや、農業公共投資の対象となった農地、近隣の標準的な農地を超える生産性の高い農地は、第1種農地です。
これに該当すると、原則として転用が認められません。
ただし、例外的に認められるケースもあります。
～第1種農地は、原則として転用不可～
（３）甲種農地
市街化調整区域内にある農地のうちで、おおむね１０ヘクタール以上の「集団農地」で高性能農業機械による営農に適した農地、農業公共投資の対象となった農地で農業公共投資後８年以内のものが該当します。
甲種農地も、原則として転用が認められません。
ただし、第1種農地同様、例外的に認められるケースもありますが、甲種農地が特に良好な営農条件を備えている農地として位置づけられることから、例外的に認められる条件は、第１種農地よりも更に限定されます。
～攻守農地は、原則として転用不可、第1種農地より難しい～
（４）第２種農地
第３種農地に近接する区域や、市街地化が見込まれる区域内にある農地で、農業公共投資の対象となっていない生産性の低い、おおむね１０ヘクタール未満の小集団の農地が該当します。
第２種農地では、周辺農地で代替できない場合に限って、転用が認められるとされています（農地法第４条第６項第２号）。
なお、周辺農地による代替の可否は、①事業目的や事業面積、立地場所などからみて、申請地の周辺に代替可能な農地以外の土地や第３種農地の有無、②代替地がある場合に申請者が申請目的に使用できるかどうかなどが判断基準とされます。
～転用の条件：第2種農地は代替地がない場合～
（５）第３種農地
都市的施設が整備された区域内の農地や、駅や役場などの公共機関からおおむね300m以内にある市街地内の農地、市街地に挟まれている農地などが該当します。
第３種農地に該当する場合、転用が認められます。
～転用の条件：第３種農地は認められる～
出典：農林水産省「農業振興地域制度と農地転用許可制度の概要」
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